Calculateur louer ou acheter

Comment le point d'équilibre est calculé

La comparaison se fait année par année plutôt qu'en une seule somme, et c'est ce qui lui permet de nommer une année d'équilibre. La mensualité du prêt est la formule d'amortissement classique appliquée au capital emprunté après votre apport : le capital multiplié par le taux mensuel et par un plus le taux mensuel élevé à la puissance du nombre de mensualités, le tout divisé par cette même puissance moins un. Chaque année, le modèle ajoute douze mensualités, la taxe foncière à votre pourcentage de la valeur actuelle du bien et l'entretien à votre pourcentage de cette même valeur, puis parcourt les douze mois un par un pour savoir combien de capital a vraiment été remboursé — les intérêts d'abord, le capital ensuite — de sorte que le patrimoine affiché vient d'un vrai amortissement et non d'une droite.

Le côté achat est ensuite mis au net : tout ce qui a été versé, plus l'apport et les frais d'acquisition, moins le patrimoine que vous détiendriez, plus le coût de la vente. Les frais d'acquisition sont fixés à trois pour cent du prix d'achat et les frais de vente à six pour cent ; les deux sont les nôtres et non un chiffre local relevé quelque part — ils tombent dans la bonne zone pour beaucoup de marchés et sont faux pour certains. Le côté location, c'est le loyer versé jusque-là, augmenté chaque année de votre hausse. L'année d'équilibre est la première année où le coût net de l'achat passe sous les loyers versés, et la réponse peut être « jamais » sur votre horizon.

La comparaison de patrimoine est le second calcul, et il est volontairement généreux avec la location : l'apport et les frais d'acquisition sont supposés placés à la place, à sept pour cent par an. Ces sept pour cent sont une hypothèse, pas une prévision, et c'est le chiffre le plus susceptible de renverser le verdict. En dessous de trois ans, l'outil refuse de désigner un gagnant et dit plutôt que l'achat est risqué, parce que les frais des deux bouts écrasent tout le reste sur un séjour aussi court. Rien ici ne tient compte d'un avantage fiscal sur les intérêts du prêt, des droits de mutation ou de leurs équivalents, ni d'un marché qui baisse.

Chaque chiffre ci-dessus est tiré du code qui tourne sur cette page. Quand un chiffre relève de notre propre jugement et non d’une source publiée, la note le dit et ne cite rien. Méthode vérifiée le 21 août 2026.