Calcolatore: affittare o comprare
Comprare è calcolato qui con l'ammortamento vero, le tasse sulla casa, la manutenzione, il tre per cento di spese di acquisto e il sei per cento per vendere. Affittare è calcolato con il tuo aumento annuo e con l'anticipo investito al sette per cento. Inserisci i tuoi numeri e il calcolatore ti dice in che anno comprare supera l'affitto, o se non succede mai.
1 Affittare
L'affitto che paghi ora o che ti aspetti di pagare.
2 Comprare
I dati e i costi dell'acquisto.
3 I tuoi piani
Quanto pensi di restare e cosa ti aspetti dal mercato.
Costo totale dell'affitto
Sul periodo che hai indicato
Costo totale dell'acquisto
Al netto del capitale accumulato
Differenza di patrimonio
Costo cumulato nel tempo
Il costo voce per voce
Come viene calcolato il pareggio
Il confronto procede anno per anno invece che come una somma sola, ed è per questo che può indicare un anno di pareggio. La rata mensile del mutuo è la formula standard di ammortamento sul capitale che resta dopo l'anticipo: capitale per il tasso mensile per uno più il tasso mensile elevato al numero delle rate, tutto diviso per la stessa potenza meno uno. Ogni anno il modello aggiunge un anno di rate, le tasse sulla casa alla tua percentuale del valore attuale e la manutenzione alla tua percentuale dello stesso valore, poi percorre i dodici mesi uno alla volta per capire quanta quota capitale hai davvero pagato — prima gli interessi, poi il capitale — così la cifra del capitale accumulato è un ammortamento vero e non una linea retta.
Il lato dell'acquisto viene poi messo a saldo: tutto quello che hai pagato, più l'anticipo e le spese di acquisto, meno il capitale che avresti in mano, più il costo di vendere. Le spese di acquisto sono fissate al tre per cento del prezzo e quelle di vendita al sei per cento, e sono nostre, non una cifra locale rilevata: stanno nella zona giusta per molti mercati e sono sbagliate per alcuni. Il lato dell'affitto è il canone pagato fino a quel momento, aumentato ogni anno della tua percentuale. L'anno di pareggio è il primo in cui il costo netto dell'acquisto scende sotto l'affitto pagato, e può anche risultare "mai" dentro il tuo orizzonte.
Il confronto sul patrimonio è il secondo calcolo, ed è volutamente generoso con l'affitto: l'anticipo e le spese di acquisto vengono trattati come se fossero investiti, con un rendimento composto del sette per cento all'anno. Quel sette per cento è un'ipotesi, non una previsione, ed è la singola cifra che più facilmente ribalta il verdetto. Sotto i tre anni lo strumento si rifiuta di dichiarare un vincitore e dice invece che comprare è rischioso, perché su una permanenza così breve i costi di transazione ai due estremi contano più di tutto il resto. Qui non si tiene conto di detrazioni sugli interessi del mutuo, imposte di registro o equivalenti, né di un mercato che scende.
Ogni cifra qui sopra è stata letta dal codice che gira su questa pagina. Quando un numero è una nostra stima e non un dato pubblicato, la nota lo dice e non cita nessuna fonte. Metodo verificato l'ultima volta il 21 agosto 2026.
Perché affittare o comprare dipende da quanto resti
Affittare o comprare è una delle scelte economiche più grandi che quasi tutti fanno nella vita, ed è facile farla a naso invece che con i conti. "L'affitto sono soldi buttati" è uno dei luoghi comuni più duri a morire. In realtà la risposta dipende interamente dai tuoi numeri e da quanto pensi di restare.
Quando compri non paghi solo il mutuo. Paghi le tasse sulla casa, la manutenzione (l'1% del valore della casa all'anno è una regola pratica diffusa), l'assicurazione e il costo di tenere fermo l'anticipo. Quando affitti paghi la libertà di muoverti e di non pensare alla manutenzione, ma non stai mettendo da parte capitale.
Il punto di pareggio, cioè l'anno in cui comprare diventa più conveniente che affittare, cambia molto da mercato a mercato, perché dipende dalla distanza tra affitti e prezzi. Questo calcolatore fa i conti con i tuoi numeri. Lascia fuori assicurazione, agevolazioni fiscali e spese di trasloco, quindi prendi l'anno che indica come un orientamento.
Domande frequenti
Come viene calcolato il punto di pareggio?
Tiene conto di quanto renderebbe l'anticipo investito?
Perché segnala come rischioso comprare per meno di 3 anni?
Sono comprese le spese di rogito?
Strumenti collegati
Calcolatore del budget di casa
Somma le spese di casa — affitto, luce, gas, acqua, internet, telefono — per il totale mensile e annuo, la quota a persona e il confronto con la media.
Calcolatore del rendimento della ristrutturazione
Calcola il rendimento di qualsiasi lavoro in casa. Vedi il valore aggiunto stimato e il rendimento in % se vendi presto o se resti.
Stima della copertura dell'assicurazione casa
Stima quanta copertura ti serve davvero per la casa. Inserisci i dati dell'abitazione e di quello che c'è dentro e vedi se la polizza basta.
Tieni i conti di casa in Homsy
Homsy aiuta le famiglie a gestire il budget, seguire le spese e tenere insieme sotto controllo i costi di casa.