Calcolatore: affittare o comprare

Come viene calcolato il pareggio

Il confronto procede anno per anno invece che come una somma sola, ed è per questo che può indicare un anno di pareggio. La rata mensile del mutuo è la formula standard di ammortamento sul capitale che resta dopo l'anticipo: capitale per il tasso mensile per uno più il tasso mensile elevato al numero delle rate, tutto diviso per la stessa potenza meno uno. Ogni anno il modello aggiunge un anno di rate, le tasse sulla casa alla tua percentuale del valore attuale e la manutenzione alla tua percentuale dello stesso valore, poi percorre i dodici mesi uno alla volta per capire quanta quota capitale hai davvero pagato — prima gli interessi, poi il capitale — così la cifra del capitale accumulato è un ammortamento vero e non una linea retta.

Il lato dell'acquisto viene poi messo a saldo: tutto quello che hai pagato, più l'anticipo e le spese di acquisto, meno il capitale che avresti in mano, più il costo di vendere. Le spese di acquisto sono fissate al tre per cento del prezzo e quelle di vendita al sei per cento, e sono nostre, non una cifra locale rilevata: stanno nella zona giusta per molti mercati e sono sbagliate per alcuni. Il lato dell'affitto è il canone pagato fino a quel momento, aumentato ogni anno della tua percentuale. L'anno di pareggio è il primo in cui il costo netto dell'acquisto scende sotto l'affitto pagato, e può anche risultare "mai" dentro il tuo orizzonte.

Il confronto sul patrimonio è il secondo calcolo, ed è volutamente generoso con l'affitto: l'anticipo e le spese di acquisto vengono trattati come se fossero investiti, con un rendimento composto del sette per cento all'anno. Quel sette per cento è un'ipotesi, non una previsione, ed è la singola cifra che più facilmente ribalta il verdetto. Sotto i tre anni lo strumento si rifiuta di dichiarare un vincitore e dice invece che comprare è rischioso, perché su una permanenza così breve i costi di transazione ai due estremi contano più di tutto il resto. Qui non si tiene conto di detrazioni sugli interessi del mutuo, imposte di registro o equivalenti, né di un mercato che scende.

Ogni cifra qui sopra è stata letta dal codice che gira su questa pagina. Quando un numero è una nostra stima e non un dato pubblicato, la nota lo dice e non cita nessuna fonte. Metodo verificato l'ultima volta il 21 agosto 2026.