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Rechner: mieten oder kaufen

Kaufen wird hier mit echter Tilgung gerechnet, dazu Grundsteuer, Instandhaltung, drei Prozent Kaufnebenkosten und sechs Prozent für den Verkauf. Mieten wird mit deiner jährlichen Steigerung gerechnet, das Eigenkapital dafür mit sieben Prozent angelegt. Trag deine Zahlen ein, und der Rechner nennt das Jahr, in dem Kaufen das Mieten überholt — oder sagt, dass es nie so weit kommt.

1 Mieten

Deine aktuelle oder erwartete Miete.

€

2 Kaufen

Angaben und Kosten zum Kauf.

€

3 Deine Pläne

Wie lange du bleiben willst und was du vom Markt erwartest.

So wird der Umschlagpunkt gerechnet

Der Vergleich läuft Jahr für Jahr statt als eine einzige Summe — nur deshalb kann er überhaupt ein Jahr nennen, ab dem sich Kaufen lohnt. Die monatliche Kreditrate ist die übliche Tilgungsformel für die Summe nach deinem Eigenkapital: Restschuld mal Monatszins mal eins plus Monatszins hoch der Zahl der Raten, geteilt durch dieselbe Potenz minus eins. Jedes Jahr addiert das Modell ein Jahr Raten, Grundsteuer mit deinem Prozentsatz vom aktuellen Wert und Instandhaltung mit deinem Prozentsatz vom selben Wert und geht dann die zwölf Monate einzeln durch, um zu ermitteln, wie viel wirklich getilgt wurde — erst Zinsen, dann Tilgung. Das Eigenkapital ist also echte Tilgung und keine gerade Linie.

Die Kaufseite wird danach saldiert: alles Gezahlte, plus Eigenkapital und Kaufnebenkosten, minus dem Eigenkapital, das du hältst, plus den Kosten des Verkaufs. Die Kaufnebenkosten stehen fest bei drei Prozent des Kaufpreises, die Verkaufskosten bei sechs Prozent, und beide sind unsere eigenen Werte statt ortsüblicher Angaben — sie liegen für viele Märkte im richtigen Bereich und für manche daneben. Die Mietseite ist die bis dahin gezahlte Miete, aufgezinst mit deiner jährlichen Steigerung. Das Umschlagjahr ist das erste Jahr, in dem die saldierten Kaufkosten unter die gezahlte Miete fallen — und es kann innerhalb deines Zeitraums auch "nie" lauten.

Der Vermögensvergleich ist die zweite Rechnung, und sie ist bewusst großzügig zum Mieten: Eigenkapital und Kaufnebenkosten gelten als angelegt und verzinsen sich mit sieben Prozent im Jahr. Diese sieben Prozent sind eine Annahme, keine Prognose, und sie sind die eine Zahl, die das Urteil am ehesten kippt. Unter drei Jahren nennt das Tool keinen Sieger, sondern sagt, dass Kaufen riskant ist, weil die Nebenkosten an beiden Enden bei so kurzer Zeit alles andere überlagern. Nichts hier berücksichtigt steuerliche Vorteile bei Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer und Ähnliches oder einen fallenden Markt.

Jede Zahl oben stammt aus dem Code, der auf dieser Seite läuft. Wo eine Zahl unsere eigene Einschätzung ist und keine veröffentlichte, sagt die Notiz das und nennt keine Quelle. Methode zuletzt geprüft am 21. August 2026.

Warum mieten oder kaufen an deinem Zeitraum hängt

Mieten oder kaufen ist eine der größten Geldentscheidungen im Leben, und es passiert leicht, dass man sie aus dem Bauch trifft statt mit dem Taschenrechner. "Miete ist rausgeworfenes Geld" gehört zu den hartnäckigsten Mythen. In Wahrheit hängt die Antwort ganz an deinen Zahlen und deinem Zeitraum.

Beim Kaufen zahlst du nicht nur den Kredit. Du zahlst Grundsteuer, Instandhaltung (1 % des Werts pro Jahr ist eine gängige Faustregel), Versicherung und die Kosten dafür, dass dein Eigenkapital gebunden ist. Beim Mieten zahlst du für Beweglichkeit und dafür, dass dich Instandhaltung nichts angeht — aber du baust kein Eigenkapital auf.

Der Punkt, ab dem Kaufen günstiger wird als Mieten, schwankt stark je nach Markt, weil er am Abstand zwischen Mieten und Preisen hängt. Dieser Rechner macht die Rechnung mit deinen eigenen Zahlen. Versicherung, Steuervorteile und Umzugskosten lässt er weg, nimm das genannte Jahr also als Richtwert.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird der Punkt berechnet, ab dem sich Kaufen lohnt?
Der Rechner stellt die bisher gezahlte Miete (mit deiner jährlichen Steigerung) den Nettokosten des Kaufs gegenüber: Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Kreditraten, Grundsteuer und Instandhaltung, abzüglich des Eigenkapitals, das du hältst, zuzüglich der Verkaufskosten. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem die Nettokosten des Kaufs unter der gezahlten Miete liegen.

Zählt der entgangene Ertrag des Eigenkapitals mit?
Ja, aber nur im Vermögensvergleich. Eigenkapital und Kaufnebenkosten werden so behandelt, als wären sie stattdessen angelegt, mit 7 % Wachstum pro Jahr — unsere Annahme, keine Prognose. Das Break-even-Jahr nutzt das nicht: Es vergleicht die gezahlte Miete mit den Nettokosten des Kaufs.

Warum gilt Kaufen unter 3 Jahren als riskant?
Beim Kaufen fallen die Kosten vorne an: Der Rechner setzt 3 % für den Kauf und 6 % für den Verkauf an, und die ersten Raten sind fast nur Zinsen. Bei einem so kurzen Aufenthalt wiegen diese Kosten mehr als das aufgebaute Eigenkapital, deshalb zeigt der Rechner unter 3 Jahren einen Warnhinweis statt eines Gewinners.

Sind die Kaufnebenkosten enthalten?
Ja. Die Rechnung setzt Kaufnebenkosten von 3 % des Kaufpreises beim Kauf an und Verkaufskosten von 6 % des Immobilienwerts beim Verkauf. Beides sind feste Werte von uns: für viele Märkte etwa richtig, für manche falsch, und ändern kannst du sie hier nicht.

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