Калькулятор: оренда чи купівля житла

Як рахується точка беззбитковості

Порівняння йде рік за роком, а не однією сумою, — саме тому воно взагалі може назвати рік беззбитковості. Щомісячний платіж за іпотекою рахується за стандартною формулою ануїтету для кредиту за вирахуванням першого внеску: основна сума, помножена на місячну ставку й на одиницю плюс місячна ставка в степені кількості платежів, поділене на той самий степінь мінус одиниця. Щороку модель додає рік платежів, податок на нерухомість за вашим відсотком від поточної вартості житла й утримання за вашим відсотком від неї ж, а потім проходить дванадцять місяців по одному, щоб з’ясувати, скільки основного боргу справді погашено, — спершу відсотки, потім основний борг, — тож власний капітал рахується за справжнім графіком погашення, а не по прямій.

Потім сторона купівлі зводиться до чистої суми: усе сплачене плюс перший внесок і витрати на оформлення, мінус капітал, який у вас був би, плюс витрати на продаж. Витрати на оформлення зафіксовано на рівні трьох відсотків від ціни купівлі, а витрати на продаж — шести відсотків, і обидві цифри наші, а не названі місцевими фахівцями: для багатьох ринків вони близькі до правди, а для деяких — ні. Сторона оренди — це сплачена досі оренда з урахуванням вашого щорічного підвищення. Рік беззбитковості — перший рік, коли чиста вартість купівлі стає меншою за сплачену оренду, і в межах вашого горизонту результат може бути «ніколи».

Порівняння статків — другий розрахунок, і він навмисно щедрий до оренди: перший внесок і витрати на оформлення вважаються вкладеними, з дохідністю сім відсотків на рік зі складним відсотком. Ці сім відсотків — припущення, а не прогноз, і саме ця цифра найімовірніше перевертає висновок. Якщо горизонт менший за три роки, інструмент не оголошує переможця, а каже, що купівля ризикована, бо за такий короткий строк витрати на угоди з обох боків переважують усе інше. Тут не враховано податкових пільг на відсотки за іпотекою, податку на купівлю нерухомості чи подібних зборів і падіння ринку.

Кожну цифру вище взято з коду, який працює на цій сторінці. Якщо число — наша власна оцінка, а не опубліковане значення, примітка так і каже й нічого не цитує. Методику востаннє перевірено 21 серпня 2026.