Calculadora: alugar ou comprar
Aqui, comprar é calculado com amortização real, imposto sobre o imóvel, manutenção, três por cento de custos de fechamento e seis por cento para vender. Alugar é calculado com o seu reajuste anual e com a entrada investida a sete por cento. Informe os seus números e a calculadora aponta o ano em que comprar ultrapassa alugar — ou diz que isso nunca acontece.
1 Alugar
Os dados do seu aluguel atual ou previsto.
2 Comprar
Dados e custos da compra do imóvel.
3 Os seus planos
Por quanto tempo você pretende ficar e o que espera do mercado.
Custo total de alugar
No seu prazo
Custo total de comprar
Já descontado o patrimônio ganho
Diferença de patrimônio
Custo acumulado ao longo do tempo
Custo em detalhe
Como o ponto de virada é calculado
A comparação corre ano a ano, e não como uma soma única, e é por isso que ela consegue apontar um ano de virada. A parcela mensal do financiamento é a fórmula padrão de amortização sobre o saldo depois da sua entrada: principal vezes a taxa mensal vezes um mais a taxa mensal elevado ao número de parcelas, tudo isso dividido pela mesma potência menos um. A cada ano o modelo acrescenta um ano de parcelas, o imposto sobre o imóvel na sua porcentagem do valor atual e a manutenção na sua porcentagem do mesmo valor, e depois percorre os doze meses um a um para descobrir quanto do principal foi de fato pago — primeiro os juros, depois o principal — de modo que o patrimônio é amortização real, não uma linha reta.
O lado da compra é então líquido: tudo o que foi pago, mais a entrada e os custos de fechamento, menos o patrimônio que você teria, mais o custo de vender. Os custos de fechamento são fixos em três por cento do preço de compra e os de venda em seis por cento, e os dois são nossos, não um valor local cotado — ficam na faixa certa para muitos mercados e errados para alguns. O lado do aluguel é o aluguel pago até ali, corrigido pelo seu reajuste anual. O ano de virada é o primeiro ano em que o custo líquido de comprar fica abaixo do aluguel pago, e a resposta pode ser "nunca" dentro do seu prazo.
A comparação de patrimônio é o segundo cálculo e é de propósito generosa com o aluguel: a entrada e os custos de fechamento são tratados como se fossem investidos, rendendo sete por cento ao ano. Esses sete por cento são uma suposição, não uma previsão, e são o número com mais chance de virar o veredito sozinho. Abaixo de três anos a ferramenta se recusa a declarar um vencedor e diz que comprar é arriscado, porque os custos de transação nas duas pontas dominam tudo o mais em uma estadia tão curta. Nada aqui considera dedução de juros no imposto de renda, ITBI e taxas equivalentes, nem um mercado em queda.
Cada número acima foi lido do código que roda nesta página. Quando um número é julgamento nosso, e não um dado publicado, a nota diz isso e não cita fonte nenhuma. Método verificado pela última vez em 21 de agosto de 2026.
Por que alugar ou comprar depende do seu prazo
Alugar ou comprar é uma das maiores decisões financeiras que a maioria das pessoas vai tomar , e é fácil decidir no instinto em vez de na conta. "Aluguel é dinheiro jogado fora" é um dos mitos financeiros mais teimosos que existem. Na prática, a resposta depende inteiramente dos seus números e do seu prazo.
Quando você compra, não paga só o financiamento. Paga imposto sobre o imóvel, manutenção (1% do valor do imóvel por ano é uma regra prática comum), seguro e o custo de deixar a entrada parada no imóvel. Quando você aluga, paga por flexibilidade e por não arcar com a manutenção — mas não constrói patrimônio.
O ponto de virada — quando comprar fica mais barato do que alugar — muda muito de mercado para mercado, porque depende da distância entre os aluguéis e os preços. Esta calculadora faz a conta com os seus números. Ela deixa de fora seguro, benefícios fiscais e custos de mudança, então trate o ano que ela aponta como um guia.
Perguntas frequentes
Como o ponto de virada é calculado?
Isso leva em conta o custo de oportunidade da entrada?
Por que ela diz que comprar é arriscado abaixo de 3 anos?
Os custos de fechamento estão incluídos?
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