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Calculadora: alugar ou comprar

Aqui, comprar é calculado com amortização real, imposto sobre o imóvel, manutenção, três por cento de custos de fechamento e seis por cento para vender. Alugar é calculado com o seu reajuste anual e com a entrada investida a sete por cento. Informe os seus números e a calculadora aponta o ano em que comprar ultrapassa alugar — ou diz que isso nunca acontece.

1 Alugar

Os dados do seu aluguel atual ou previsto.

€

2 Comprar

Dados e custos da compra do imóvel.

€

3 Os seus planos

Por quanto tempo você pretende ficar e o que espera do mercado.

Como o ponto de virada é calculado

A comparação corre ano a ano, e não como uma soma única, e é por isso que ela consegue apontar um ano de virada. A parcela mensal do financiamento é a fórmula padrão de amortização sobre o saldo depois da sua entrada: principal vezes a taxa mensal vezes um mais a taxa mensal elevado ao número de parcelas, tudo isso dividido pela mesma potência menos um. A cada ano o modelo acrescenta um ano de parcelas, o imposto sobre o imóvel na sua porcentagem do valor atual e a manutenção na sua porcentagem do mesmo valor, e depois percorre os doze meses um a um para descobrir quanto do principal foi de fato pago — primeiro os juros, depois o principal — de modo que o patrimônio é amortização real, não uma linha reta.

O lado da compra é então líquido: tudo o que foi pago, mais a entrada e os custos de fechamento, menos o patrimônio que você teria, mais o custo de vender. Os custos de fechamento são fixos em três por cento do preço de compra e os de venda em seis por cento, e os dois são nossos, não um valor local cotado — ficam na faixa certa para muitos mercados e errados para alguns. O lado do aluguel é o aluguel pago até ali, corrigido pelo seu reajuste anual. O ano de virada é o primeiro ano em que o custo líquido de comprar fica abaixo do aluguel pago, e a resposta pode ser "nunca" dentro do seu prazo.

A comparação de patrimônio é o segundo cálculo e é de propósito generosa com o aluguel: a entrada e os custos de fechamento são tratados como se fossem investidos, rendendo sete por cento ao ano. Esses sete por cento são uma suposição, não uma previsão, e são o número com mais chance de virar o veredito sozinho. Abaixo de três anos a ferramenta se recusa a declarar um vencedor e diz que comprar é arriscado, porque os custos de transação nas duas pontas dominam tudo o mais em uma estadia tão curta. Nada aqui considera dedução de juros no imposto de renda, ITBI e taxas equivalentes, nem um mercado em queda.

Cada número acima foi lido do código que roda nesta página. Quando um número é julgamento nosso, e não um dado publicado, a nota diz isso e não cita fonte nenhuma. Método verificado pela última vez em 21 de agosto de 2026.

Por que alugar ou comprar depende do seu prazo

Alugar ou comprar é uma das maiores decisões financeiras que a maioria das pessoas vai tomar — e quase todo mundo decide no instinto, não na conta. "Aluguel é dinheiro jogado fora" é um dos mitos financeiros mais teimosos que existem. Na prática, a resposta depende inteiramente dos seus números e do seu prazo.

Quando você compra, não paga só o financiamento. Paga imposto sobre o imóvel, manutenção (em geral 1% do valor do imóvel por ano), seguro e o custo de oportunidade da entrada. Quando você aluga, paga por flexibilidade e por não arcar com a manutenção — mas não constrói patrimônio.

O ponto de virada — quando comprar fica mais barato do que alugar — muda muito de mercado para mercado. Em cidades caras, pode levar 7-10 anos. Em mercados acessíveis, pode ser só 2-3 anos. Esta calculadora faz a conta para a sua situação, para você decidir com informação.

Perguntas frequentes

Como o ponto de virada é calculado?
A calculadora compara o custo acumulado de alugar (os aluguéis pagos, com reajuste anual) com o custo acumulado de comprar (parcelas do financiamento, manutenção, imposto sobre o imóvel, menos o patrimônio ganho com a valorização e com a amortização do principal). O ponto de virada é quando comprar passa a sair mais barato no total.

Isso leva em conta o custo de oportunidade da entrada?
Leva. A calculadora considera quanto a sua entrada renderia se fosse investida na bolsa (supondo 7% ao ano em média). Isso entra na comparação de patrimônio.

Por que ela diz que comprar é arriscado abaixo de 3 anos?
O custo de comprar se concentra no começo — custos de fechamento, mudança e as primeiras parcelas, que são quase só juros. A maioria dos compradores só empata em 3-5 anos. Vender antes disso costuma significar perder dinheiro depois dos custos da transação.

Os custos de fechamento estão incluídos?
O cálculo inclui custos de fechamento estimados em 2-5% do preço de compra e custos de venda de 5-6% na hora de vender. São valores altos que muitas comparações entre alugar e comprar deixam de fora.

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