Homsy

Kalkulator: wynajem czy zakup

Zakup jest tu wyceniany z prawdziwą amortyzacją, podatkiem od nieruchomości, utrzymaniem, trzema procentami kosztów transakcyjnych i sześcioma procentami na sprzedaż. Wynajem jest wyceniany z twoją roczną podwyżką i wkładem własnym zainwestowanym zamiast tego na siedem procent. Wpisz swoje liczby, a kalkulator wskaże rok, w którym zakup wyprzedza wynajem, albo powie, że to nigdy nie nastąpi.

1 Wynajem

Obecny lub spodziewany czynsz.

€

2 Zakup

Szczegóły i koszty zakupu domu.

€

3 Twoje plany

Jak długo chcesz zostać i czego spodziewasz się po rynku.

Jak liczony jest próg opłacalności

Porównanie idzie rok po roku, a nie jako jedna suma, i dlatego w ogóle może wskazać rok, w którym koszty się zrównują. Miesięczna rata kredytu to standardowy wzór na ratę równą od kwoty kredytu po odjęciu wkładu własnego: kapitał razy miesięczna stopa razy jeden plus miesięczna stopa do potęgi liczby rat, wszystko podzielone przez tę samą potęgę minus jeden. Co roku model dodaje rok rat, podatek od nieruchomości według twojego procentu od bieżącej wartości domu i utrzymanie według twojego procentu od tej samej wartości, a potem przechodzi dwanaście miesięcy po kolei, żeby policzyć, ile kapitału faktycznie spłacono — najpierw odsetki, potem kapitał — więc kapitał własny to prawdziwa amortyzacja, a nie linia prosta.

Stronę zakupu liczy się następnie netto: wszystko, co wpłacono, plus wkład własny i koszty transakcyjne, minus kapitał, który masz, plus koszt sprzedaży. Koszty transakcyjne są ustalone na trzy procent ceny zakupu, a koszty sprzedaży na sześć procent, i oba są nasze, a nie podane dla konkretnego miejsca — dla wielu rynków mieszczą się w dobrym przedziale, a dla niektórych są błędne. Strona wynajmu to czynsz zapłacony do tej pory, powiększany o twoją roczną podwyżkę. Rok zrównania kosztów to pierwszy rok, w którym koszt zakupu netto spada poniżej zapłaconego czynszu, a w twoim horyzoncie może wyjść „nigdy”.

Porównanie majątku to drugie wyliczenie i celowo jest hojne dla wynajmu: wkład własny i koszty transakcyjne traktujemy tak, jakby zostały zainwestowane, z oprocentowaniem siedem procent rocznie. Te siedem procent to założenie, a nie prognoza, i to jedna liczba, która najłatwiej może odwrócić werdykt. Poniżej trzech lat narzędzie odmawia wskazania zwycięzcy i zamiast tego mówi, że zakup jest ryzykowny, bo przy tak krótkim pobycie koszty transakcji na obu końcach przeważają nad wszystkim innym. Nic tu nie uwzględnia ulg podatkowych od odsetek kredytu, podatku od czynności cywilnoprawnych i jego odpowiedników ani spadku cen na rynku.

Każdą liczbę powyżej odczytaliśmy z kodu, który działa na tej stronie. Jeśli liczba jest naszą własną oceną, a nie opublikowaną wartością, notka mówi o tym wprost i niczego nie cytuje. Metodę ostatnio sprawdzono: 21 sierpnia 2026.

Dlaczego wynajem czy zakup zależy od twojego horyzontu

Wybór między wynajmem a zakupem to jedna z największych decyzji finansowych w życiu większości ludzi i łatwo podjąć ją na wyczucie, a nie na podstawie rachunków. „Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto” to jeden z najtrwalszych mitów finansowych. W rzeczywistości odpowiedź zależy wyłącznie od twoich konkretnych liczb i horyzontu.

Gdy kupujesz, nie płacisz tylko raty kredytu. Płacisz podatek od nieruchomości, utrzymanie (1% wartości domu rocznie to popularna zasada), ubezpieczenie i koszt zamrożenia wkładu własnego. Gdy wynajmujesz, płacisz za elastyczność i brak kosztów utrzymania — ale nie budujesz kapitału.

Próg opłacalności — moment, od którego zakup staje się tańszy niż wynajem — bardzo się różni w zależności od rynku, bo zależy od relacji czynszów do cen. Ten kalkulator liczy to dla twoich własnych liczb. Pomija ubezpieczenie, ulgi podatkowe i koszty przeprowadzki, więc traktuj wskazany rok jako orientację.

Najczęściej zadawane pytania

Jak liczony jest próg opłacalności?
Kalkulator porównuje zapłacony dotąd czynsz (z twoją roczną podwyżką) z kosztem netto zakupu: wkład własny, koszty transakcyjne, raty kredytu, podatek od nieruchomości i utrzymanie, minus kapitał, który posiadasz, plus koszt sprzedaży. Rok progu opłacalności to pierwszy rok, w którym koszt netto zakupu spada poniżej zapłaconego czynszu.

Czy kalkulator uwzględnia koszt utraconych korzyści z wkładu własnego?
Tak, ale tylko w porównaniu majątku. Wkład własny i koszty transakcyjne są traktowane tak, jakby zamiast tego zostały zainwestowane i rosły o 7% rocznie — to nasze założenie, a nie prognoza. Rok progu opłacalności z tego nie korzysta: porównuje zapłacony czynsz z kosztem netto zakupu.

Dlaczego zakup na mniej niż 3 lata jest oznaczany jako ryzykowny?
Koszty zakupu przypadają głównie na początek: kalkulator liczy 3% przy zakupie i 6% przy sprzedaży, a pierwsze raty kredytu to głównie odsetki. Przy tak krótkim pobycie te koszty przeważają nad zbudowanym kapitałem, więc poniżej 3 lat kalkulator zamiast zwycięzcy pokazuje ostrzeżenie.

Czy koszty transakcyjne są uwzględnione?
Tak. Wyliczenie dolicza koszty transakcyjne w wysokości 3% ceny zakupu, gdy kupujesz, i koszty sprzedaży w wysokości 6% wartości domu, gdy sprzedajesz. Obie liczby są naszymi stałymi wartościami: mniej więcej trafne na wielu rynkach, na niektórych błędne, i nie da się ich tu zmienić.

Podobne narzędzia

Kalkulator budżetu domowego

Zsumuj wszystkie rachunki domowe — czynsz, prąd, gaz, wodę, internet, telefon — i poznaj sumę miesięczną i roczną, koszt na osobę i porównanie ze średnią.

Kalkulator opłacalności remontu

Policz zwrot z inwestycji w dowolny remont domu. Zobacz szacowany wzrost wartości i ROI w procentach, jeśli sprzedasz wkrótce albo zostaniesz.

Kalkulator sumy ubezpieczenia domu

Oszacuj, jakiej sumy ubezpieczenia domu naprawdę potrzebujesz. Wpisz dane domu i jego wyposażenia i sprawdź, czy twoja polisa wystarcza.

Śledź finanse domowe w Homsy

Homsy pomaga rodzinom prowadzić budżet, śledzić wydatki i wspólnie panować nad kosztami domu.

Pobierz z App Store Pobierz z Google Play Bez pobierania Otwórz w przeglądarce