Kalkulator: wynajem czy zakup

Jak liczony jest próg opłacalności

Porównanie idzie rok po roku, a nie jako jedna suma, i dlatego w ogóle może wskazać rok, w którym koszty się zrównują. Miesięczna rata kredytu to standardowy wzór na ratę równą od kwoty kredytu po odjęciu wkładu własnego: kapitał razy miesięczna stopa razy jeden plus miesięczna stopa do potęgi liczby rat, wszystko podzielone przez tę samą potęgę minus jeden. Co roku model dodaje rok rat, podatek od nieruchomości według twojego procentu od bieżącej wartości domu i utrzymanie według twojego procentu od tej samej wartości, a potem przechodzi dwanaście miesięcy po kolei, żeby policzyć, ile kapitału faktycznie spłacono — najpierw odsetki, potem kapitał — więc kapitał własny to prawdziwa amortyzacja, a nie linia prosta.

Stronę zakupu liczy się następnie netto: wszystko, co wpłacono, plus wkład własny i koszty transakcyjne, minus kapitał, który masz, plus koszt sprzedaży. Koszty transakcyjne są ustalone na trzy procent ceny zakupu, a koszty sprzedaży na sześć procent, i oba są nasze, a nie podane dla konkretnego miejsca — dla wielu rynków mieszczą się w dobrym przedziale, a dla niektórych są błędne. Strona wynajmu to czynsz zapłacony do tej pory, powiększany o twoją roczną podwyżkę. Rok zrównania kosztów to pierwszy rok, w którym koszt zakupu netto spada poniżej zapłaconego czynszu, a w twoim horyzoncie może wyjść „nigdy”.

Porównanie majątku to drugie wyliczenie i celowo jest hojne dla wynajmu: wkład własny i koszty transakcyjne traktujemy tak, jakby zostały zainwestowane, z oprocentowaniem siedem procent rocznie. Te siedem procent to założenie, a nie prognoza, i to jedna liczba, która najłatwiej może odwrócić werdykt. Poniżej trzech lat narzędzie odmawia wskazania zwycięzcy i zamiast tego mówi, że zakup jest ryzykowny, bo przy tak krótkim pobycie koszty transakcji na obu końcach przeważają nad wszystkim innym. Nic tu nie uwzględnia ulg podatkowych od odsetek kredytu, podatku od czynności cywilnoprawnych i jego odpowiedników ani spadku cen na rynku.

Każdą liczbę powyżej odczytaliśmy z kodu, który działa na tej stronie. Jeśli liczba jest naszą własną oceną, a nie opublikowaną wartością, notka mówi o tym wprost i niczego nie cytuje. Metodę ostatnio sprawdzono: 21 sierpnia 2026.