賃貸と購入の比較計算ツール
買う場合は、本当の返済の進み方、固定資産税、修繕費、契約時の諸費用 3%、売るときの費用 6% で計算します。借りる場合は、毎年の家賃の上がり幅と、頭金を年 7% で運用した場合で計算します。数字を入れると、買うほうが借りるより安くなる年を出します。そうならないなら、そう言います。
1 借りる場合
いまの家賃、またはこれから払う家賃です。
2 買う場合
購入の内容と費用です。
3 これからの予定
住むつもりの年数と、相場の見通しです。
借りる場合の合計
住むつもりの年数ぶん
買う場合の合計
手元に残る持ち分を引いたあと
資産の差
年を追った費用の積み上がり
費用の内訳
分かれ目の計算方法
比較は 1 つの合計ではなく、1 年ずつ進みます。だからこそ、入れ替わる年を言い当てられます。毎月の返済額は、頭金を引いたあとの借入額に対する標準的な元利均等の式です。元金に月利をかけ、さらに（1 + 月利）を返済回数だけ累乗したものをかけて、同じ累乗から 1 を引いたもので割ります。1 年ごとに、その年の返済、いまの住まいの価値に対するあなたの割合の固定資産税、同じく修繕費を足し、そのうえで 12 か月を 1 か月ずつたどって、実際に元金がいくら減ったかを出します。先に利息、あとから元金です。だから持ち分の数字は、直線ではなく本当の返済の進み方になります。
買う側は、そこから差し引きます。払ったものすべてに頭金と契約時の諸費用を足し、手元に残る持ち分を引き、売るときの費用を足します。契約時の諸費用は購入価格の 3%、売るときの費用は 6% で固定してあります。どちらも地域の実際の相場ではなくこちらの数字で、多くの市場では妥当なあたりですが、合わない市場もあります。借りる側は、そこまでに払った家賃を、毎年の上がり幅で複利にしたものです。入れ替わる年とは、差し引きした購入の費用が、払った家賃を初めて下回る年のことで、住む年数の中では「起きない」と出ることもあります。
資産の比較は 2 つ目の計算で、こちらはわざと借りる側に有利にしてあります。頭金と契約時の諸費用を、代わりに運用に回したものとして、年 7% で複利にします。この 7% は仮定であって、予想ではありません。そして、結論をひっくり返す可能性がいちばん高い数字でもあります。3 年未満の場合、このツールはどちらが勝ちとは言わず、買うのは危ないと表示します。それほど短い期間では、出入りの両方でかかる売買の費用がすべてを飲み込んでしまうからです。住宅ローンの利息にかかる税の軽減、不動産の取得にかかる税、そして相場が下がる場合は、いずれも計算に入っていません。
上の数字はすべて、このページで動いているコードから読み取ったものです。公表された値ではなく私たちの判断による数字には、その旨を注記し、出典は挙げていません。 計算方法の最終確認: 2026年8月21日。
借りるか買うかは、住む年数で変わる
借りるか買うかは、多くの人にとって人生で最も大きなお金の決断のひとつです。そして、計算ではなく感覚で決めてしまいやすいものです。「家賃はお金を捨てているようなもの」は、いちばんしぶとく残っているお金の思い込みのひとつです。実際のところ、答えはその人の数字と、住む年数でまるごと変わります。
買うときに払うのは、住宅ローンだけではありません。固定資産税、修繕（住まいの価値の年 1% というのがよく言われる目安です）、保険、そして頭金を寝かせておくことの費用も払っています。借りるときに払っているのは、身軽さと、修繕の費用を負わずにすむことです。ただし、自分の持ち分は増えません。
買うほうが安くなる分かれ目は、地域によって大きく変わります。家賃と価格の開きで決まるからです。この計算ツールは、あなた自身の数字でその計算をします。保険、税の控除、引っ越しの費用は入れていないので、示される年は目安として見てください。
よくある質問
入れ替わる年は、どうやって計算していますか。
頭金を運用していたら、という点も見ていますか。
なぜ 3 年未満だと「買うのは危ない」と出るのですか。
契約時の諸費用も入っていますか。
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