Homsy

Kalkulačka: nájem, nebo koupě

Koupě se tu počítá se skutečným umořováním, daní z nemovitosti, údržbou, třemi procenty poplatků spojených s koupí a šesti procenty za prodej. Nájem se počítá s vaším ročním zvýšením a s akontací, která je místo toho investovaná se zhodnocením sedm procent. Zadejte svá čísla a kalkulačka určí rok, kdy koupě předstihne nájem, nebo řekne, že se to nestane nikdy.

1 Nájem

Údaje o vašem současném nebo očekávaném nájmu.

€

2 Koupě

Údaje o koupi nemovitosti a nákladech.

€

3 Vaše plány

Jak dlouho chcete zůstat a co čekáte od trhu.

Jak se bod zvratu počítá

Srovnání běží rok po roku, ne jako jediný součet, a proto vůbec dokáže určit rok bodu zvratu. Měsíční splátka hypotéky je standardní anuitní vzorec pro úvěr po odečtení akontace: jistina krát měsíční sazba krát jedna plus měsíční sazba na počet splátek, to celé děleno stejnou mocninou minus jedna. Model každý rok přidá rok splátek, daň z nemovitosti ve výši vašeho procenta ze současné hodnoty nemovitosti a údržbu ve výši vašeho procenta z téže hodnoty, a pak projde dvanáct měsíců jeden po druhém, aby zjistil, kolik jistiny se skutečně splatilo – nejdřív úrok, potom jistina – takže vlastní kapitál odpovídá skutečnému umořování, ne přímce.

Strana koupě se pak započte: vše zaplacené plus akontace a poplatky spojené s koupí, minus vlastní kapitál, který byste drželi, plus náklady na prodej. Poplatky spojené s koupí jsou pevně tři procenta kupní ceny a náklady na prodej šest procent, a obojí je naše číslo, ne uvedený místní údaj – pro spoustu trhů jsou ve správném pásmu, pro některé ne. Strana nájmu je dosud zaplacené nájemné, navyšované o vaše roční zvýšení. Rok bodu zvratu je první rok, kdy započtené náklady na koupi klesnou pod zaplacené nájemné, a výsledek může být i „nikdy“ v rámci vašeho časového plánu.

Srovnání jmění je druhý výpočet a je k nájmu záměrně štědré: akontace a poplatky spojené s koupí se berou, jako by byly místo toho investované se zhodnocením sedm procent ročně. Těch sedm procent je předpoklad, ne předpověď, a je to jediné číslo, které nejspíš převrátí verdikt. Pod tři roky nástroj odmítne vyhlásit vítěze a místo toho řekne, že koupě je riziková, protože při tak krátkém pobytu převáží transakční náklady na obou koncích všechno ostatní. Nic tady nepočítá s daňovým odpočtem úroků z hypotéky, s daní z nabytí nemovitosti či jejími obdobami ani s trhem, který klesá.

Každé číslo výše pochází z kódu, který na této stránce běží. Kde jde o náš vlastní odhad, a ne o zveřejněný údaj, poznámka to říká a žádný zdroj neuvádí. Metoda naposledy ověřena 21. srpna 2026.

Proč nájem, nebo koupě závisí na vašem časovém plánu

Rozhodnutí mezi nájmem a koupí patří k největším finančním volbám, jaké většina lidí udělá – a přesto se většina rozhoduje podle pocitu, ne podle čísel. „Nájem je vyhazování peněz“ je jeden z nejodolnějších finančních mýtů. Ve skutečnosti odpověď závisí jen na vašich konkrétních číslech a časovém plánu.

Když kupujete, neplatíte jen hypotéku. Platíte daň z nemovitosti, údržbu (obvykle 1 % hodnoty nemovitosti ročně), pojištění a ušlý výnos z akontace. Když bydlíte v nájmu, platíte za pružnost a za to, že nemusíte hradit údržbu – ale nebudujete vlastní kapitál.

Bod zvratu – okamžik, kdy je koupě levnější než nájem – se podle trhu dramaticky liší. V drahých městech to může trvat 7–10 let. Na dostupnějších trzích možná jen 2–3 roky. Tato kalkulačka to spočítá pro vaši konkrétní situaci, abyste se mohli rozhodnout s informacemi.

Časté dotazy

Jak se počítá bod zvratu?
Kalkulačka porovná průběžně sčítané náklady na nájem (nájemné s ročním zvyšováním) s průběžně sčítanými náklady na koupi (splátky hypotéky, údržba, daň z nemovitosti, minus vlastní kapitál získaný růstem ceny a splácením jistiny). Bod zvratu je okamžik, kdy je koupě celkově levnější.

Počítá s ušlým výnosem z akontace?
Ano. Kalkulačka zohlední, kolik by vaše akontace vydělala, kdybyste ji místo toho investovali na akciovém trhu (předpokládaný průměrný roční výnos 7 %). To se promítne do srovnání čistého jmění.

Proč označí koupi na méně než 3 roky za rizikovou?
Náklady na koupi se soustředí na začátek – poplatky spojené s koupí, stěhování a první splátky hypotéky jsou z velké části úroky. Většina kupujících se dostane na bod zvratu až za 3–5 let. Prodej před touto dobou často znamená ztrátu po započtení transakčních nákladů.

Jsou zahrnuté poplatky spojené s koupí?
Výpočet zahrnuje odhadované poplatky spojené s koupí ve výši 2–5 % kupní ceny a náklady na prodej ve výši 5–6 %, až budete nemovitost jednou prodávat. Jsou to významné náklady, které mnoho srovnání nájmu a koupě přehlíží.

Související nástroje

Kalkulačka rodinného rozpočtu

Sečtěte všechny účty domácnosti – nájem, elektřinu, plyn, vodu, internet, telefon – a získejte měsíční i roční součet, náklady na osobu a srovnání s průměrem.

Kalkulačka návratnosti rekonstrukce

Spočítejte návratnost investice do jakékoli rekonstrukce. Uvidíte odhad přidané hodnoty, návratnost v % a za jak dlouho se vám vrátí.

Kalkulačka pojištění domácnosti

Odhadněte, jak vysoké pojištění nemovitosti a domácnosti opravdu potřebujete. Zadejte údaje o bydlení a vybavení a zjistěte, jestli vaše pojistka stačí.

Sledujte finance domácnosti v Homsy

S Homsy rodiny společně spravují rozpočet, sledují výdaje a mají náklady domácnosti pod kontrolou.

Stáhněte v App Store Nyní na Google Play Bez stahování Otevřít webovou aplikaci