Nên thuê hay mua nhà: so sánh chi phí

Mốc hòa vốn được tính thế nào

Phép so sánh chạy theo từng năm chứ không phải một con số tổng duy nhất, vì thế nó mới chỉ ra được năm hòa vốn. Khoản trả góp mỗi tháng tính theo công thức trả dần chuẩn trên khoản vay sau khi trừ tiền trả trước: nợ gốc nhân lãi suất tháng nhân với một cộng lãi suất tháng lũy thừa số kỳ trả, tất cả chia cho chính lũy thừa đó trừ một. Mỗi năm, mô hình cộng thêm một năm tiền trả góp, thuế nhà đất theo tỷ lệ của bạn trên giá trị nhà hiện tại và tiền bảo trì theo tỷ lệ của bạn trên cùng giá trị đó, rồi đi qua từng tháng một trong mười hai tháng để tính đã trả thật bao nhiêu nợ gốc — trả lãi trước, gốc sau — nên con số vốn chủ sở hữu là trả dần thật chứ không phải một đường thẳng.

Sau đó phía mua nhà được tính ròng: mọi khoản đã trả, cộng tiền trả trước và phí giao dịch, trừ phần vốn chủ sở hữu bạn sẽ có, cộng chi phí bán. Phí giao dịch cố định ở ba phần trăm giá mua và chi phí bán ở sáu phần trăm, và cả hai là của chúng tôi chứ không phải con số báo giá ở nơi bạn sống — chúng đúng tầm với nhiều thị trường và sai với một số nơi. Phía thuê nhà là tiền thuê đã trả tới thời điểm đó, cộng dồn theo mức tăng hằng năm của bạn. Năm hòa vốn là năm đầu tiên chi phí mua nhà tính ròng thấp hơn tiền thuê đã trả, và kết quả có thể là “không bao giờ” trong khoảng thời gian của bạn.

Phép so sánh tài sản là phép tính thứ hai và được cố ý tính rộng tay cho phía thuê nhà: tiền trả trước và phí giao dịch được coi như đem đầu tư, sinh lời kép bảy phần trăm mỗi năm. Bảy phần trăm đó là một giả định, không phải dự báo, và là con số dễ đảo ngược kết luận nhất. Dưới ba năm, công cụ không tuyên bố bên nào thắng mà nói mua nhà là rủi ro, vì với thời gian ở ngắn như vậy, chi phí giao dịch ở cả hai đầu lấn át mọi thứ khác. Ở đây không tính khoản giảm thuế cho lãi vay mua nhà, thuế trước bạ hay các khoản tương tự, hay trường hợp thị trường đi xuống.

Mọi con số ở trên đều được đọc từ mã chạy trên trang này. Chỗ nào là đánh giá của chính chúng tôi chứ không phải số liệu đã công bố, ghi chú sẽ nói rõ và không dẫn nguồn nào. Phương pháp được kiểm tra lần cuối ngày 21 tháng 8, 2026.